Wstęp.

1.1. Geneza rewitalizacji
Na skutek procesów rynkowych tereny wielu miast w Polsce uległy trwałej peryferyzacji, a także nastąpiła w nich marginalizacja dużych grup mieszkańców. Po okresie, kiedy Państwo z pieniędzy budżetu centralnego remontowało, modernizowało i rewaloryzowało nieruchomości nie swoje (głównie zabytkowe), płacąc pełne koszty robót i „wchodząc na hipoteki" właścicieli nieruchomości (np. prywatnych), nastąpił czas głębokiego niedoinwestowania miast. Nowym zjawiskiem w Polsce, lecz już  dobrze znanym w Europie, stała się degradacja obszarów miejskich. Wiąże się ona nierozłącznie z problemami degradacji społecznej, jak również degradacji majątku trwałego o wartości kulturowej, które uzewnętrzniają się w formie zdegradowanych społecznie i ekonomicznie całych miast i poszczególnych dzielnic miast. Problemy degradacji gospodarczej, przestrzennej i społecznej często wpływają na obniżenie, niekiedy skutecznie, zainteresowania inwestorów całym miastem, a w skrajnych przypadkach nawet całym regionem.

Duży wpływ na istniejący stan ma również opieszałość polskiego ustawodawcy, dzięki któremu do tej pory nie ma sformułowanej polityki miejskiej w Polsce. Brak uregulowań w tym zakresie przyczynia się między innymi do:
a) braku systemu finansowania miast w ustawie o dochodach samorządowych,b) braku niezbędnych rozwiązań prawnych, zwłaszcza w zakresie planowania przestrzennego i prawa budowlanego (ustawy o rewitalizacji miast). Skutkiem takiego stanu rzeczy jest postępująca degradacja techniczna, gospodarcza i społeczna wielu obszarów miejskich. Z powyższych powodów wiele miast utraciło dotychczasową bazę ekonomiczną w postaci prężnych ośrodków gospodarczych. W szczególnie trudnej sytuacji znalazły się miasta, których byt ekonomiczny opierał się niekiedy na funkcjonowaniu jednego zakładu przemysłowego zatrudniającego kilka tysięcy osób.


Zjawisko degradacji podstawowych funkcji miast ma poważne konsekwencje dla rynku pracy i możliwości rozwoju całych regionów. Wspólnymi cechami takich obszarów jest m.in. utrzymujące się długotrwałe bezrobocie, niskie dochody, w których znaczną część stanowi pomoc socjalna, niski poziom wykształcenia ludności, patologie społeczne. Przedmiotem niniejszej analizy jest opracowanie „Lokalnego Programu Rewitalizacji Miasta Olecko w obrębie Placu Wolności i przyległych do niego nieruchomości".
Plac Wolności położony w centrum miasta Olecka, który jest przedmiotem niniejszego opracowania, posiada wszelkie znamiona obszaru niedoinwestowanego, borykającego się z wieloma problemami natury gospodarczej i społecznej. W celu przywrócenia dawnej świetności oraz zapewnienia rozwoju centrum miasta, władze miasta postanowiły opracować kompleksowe działania techniczne, społeczne i ekonomiczne w postaci Lokalnego Programu Rewitalizacji Miasta Olecko w obrębie Placu Wolności i przyległych do niego nieruchomości.
Przy konstruowaniu dokumentów strategicznych tego typu należy pamiętać, że nie istnieje uniwersalne rozwiązanie, które można powielić dla wszystkich rodzajów projektów z zakresu rewitalizacji. Rozwiązania te zależą w dużej mierze od specyfiki terenu i lokalnych uwarunkowań, a także od rodzaju współpracy partnerów lokalnych. Niniejszy dokument ma na celu zdiagnozowanie obecnej sytuacji Olecka oraz planów rozwojowych miasta w kontekście działań skierowanych na pozyskanie środków z Unii Europejskiej, przeznaczonych na realizacje konkretnych projektów i przedsięwzięć w dziedzinie rewitalizacji zdegradowanych obszarów miasta.
Głównym celem niniejszego dokumentu jest umożliwienie aplikowania o środki finansowe Unii Europejskiej w ramach Działania 3.3 „Zdegradowane obszary miejskie, poprzemysłowe i powojskowe" Uzupełnienia Zintegrowanego Programu Operacyjnego Rozwoju Regionalnego finansowanego ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego. Osiągnięcie wszystkich celów związanych z przeprowadzeniem udanego procesu rewitalizacji wymaga jednak zastosowania również innych działań i źródeł 
finansowania, które doprowadzą do zintegrowania trzech sektorów: infrastruktury, rozwoju przedsiębiorczości i zasobów ludzkich.Niniejszy dokument zawiera opis działań niezbędnych dla stworzenia dogodnych warunków do intensyfikacji działań na rzecz rozwoju gospodarczego i poprawy bytu „tkanki" społecznej rewitalizowanego terenu, sposoby rozwiązywania problemów, obszaru przeznaczonego do rewitalizacji, a także kilkuletnie plany finansowe Miasta Olecka dotyczące rewitalizacji.

1.2. Definicja rewitalizacji
Nie istnieje uniwersalna definicja pojęcia „Rewitalizacja". Z pewnością można stwierdzić, że rewitalizacja to proces przemian przestrzennych, społecznych i ekonomicznych w zdegradowanych częściach miasta, przyczyniający się do poprawy jakości życia mieszkańców, stanu środowiska naturalnego i kulturowego, przywrócenia ładu przestrzennego oraz do ożywienia gospodarczego i 
wzmocnienia więzi społecznych. Czasami pojęcie to mylone jest ze słowami spotykanymi często w literaturze technicznej i ekonomicznej, a mającymi niewiele wspólnego z prawdziwą definicją rewitalizacji. 
Niejednokrotnie pojęcie to jest identyfikowane z;
 • remontem - tj. przywróceniem takiego stanu budynku, jaki istniał na początku poprzedniego cyklu eksploatacji;
• modernizacją - tj. remontem uzupełnionym wprowadzeniem nowych, lepszych, sprawniejszych lub nawet dodatkowych elementów 
wyposażenia podnoszących standard użytkowy budynku;
• rewaloryzacją - tj. przywróceniem utraconych wartości architektonicznych i użytkowych poprzez remont i modernizację obiektów o szczególnej wartości zabytkowej. Wymaga to dodatkowych prac badawczych i realizacyjnych, mających na celu wyeksponowanie tych wartości zabytkowych.
Rewitalizacja obejmuje natomiast wszystkie powyższe zakresy, w odniesieniu do kompleksowych działań podejmowanych na obszarach miejskich, szczególnie w starych zdegradowanych dzielnicach, działań zmierzających do ożywienia społecznego i gospodarczego obszaru miejskiego. Powiązanie spraw społecznych, gospodarczych i technicznych w procesach rewitalizacji to nie tylko sprawa terminologiczna, ale istota zagadnienia, które w odróżnieniu od powyższych pojęć odnosi się do całości życia miasta, a nie tylko do jego formy.
Zgodnie ze stwierdzeniem dr Krzysztofa Skalskiego, przedstawiciela Stowarzyszenia Forum Rewitalizacji, „właściwa definicja określa rewitalizację jako kompleksowy program remontów, modernizacji zabudowy i przestrzeni publicznych, rewaloryzacji zabytków na wybranym obszarze, najczęściej dawnej dzielnicy miasta, w powiązaniu z rozwojem gospodarczym i społecznym. Rewitalizacja to połączenie działań technicznych - jak np. remonty - z programami ożywienia gospodarczego i działaniem na rzecz rozwiązania problemów społecznych, występujących na tych obszarach: bezrobocie, przestępczość, brak równowagi demograficznej".
Podsumowując należy stwierdzić, że zgodnie z Przewodnikiem dotyczącym planowania oraz zarządzania projektami w dziedzinie rewitalizacji zdegradowanych obszarów miejskich poprzemysłowych i powój skowych w ramach Zintegrowanego Programu Operacyjnego Rozwoju Regionalnego finansowanego ze środków funduszy strukturalnych, rewitalizacją możemy nazwać kompleksowe, zintegrowane, kilkuletnie, lokalne programy inicjowane przez samorząd terytorialny (głównie gminny) dla realizacji 
działań technicznych, gospodarczych i społecznych - przy uwzględnieniu zasad spójności terytorialnej i ochrony środowiska naturalnego - na zróżnicowanych obszarach, takich jak zdegradowane dzielnice miast lub obszary poprzemysłowe i powojskowe.

1.3. Cele rewitalizacji

Głównym celem działania jest ożywienie gospodarcze i społeczne, a także zwiększenie potencjału turystycznego i kulturalnego, w 
tym nadanie obiektom i terenom zdegradowanym nowych funkcji społeczno-gospodarczych poprzez:
• rewitalizację i odnowę zdegradowanych obszarów miast i dzielnic mieszkaniowych w miastach;
• rewitalizację obiektów i terenów poprzemysłowych i powojskowych, przez zmianę z przeważającej dotychczas funkcji zabudowy poprzemysłowej i powojskowej na usługowo-handlową, gospodarczą, społeczną, edukacyjną, zdrowotną, rekreacyjną i turystyczną z uzupełniającą funkcją mieszkaniową.

Rewitalizacja w ramach ZPORR ma na celu:
• ożywienie gospodarcze i społeczne;
• zwiększenie potencjału turystycznego tych obszarów poprzez wsparcie kompleksowych projektów działań technicznych;
• rozwiązywanie problemów społecznych (w tym walka z patologiami społecznymi);
• podniesienie atrakcyjności inwestycyjnej terenów rewitalizowanych (w tym bezpieczeństwa)".
Harmonijny oraz trwały rozwój obszarów miejskich jest kluczem do osiągnięcia spójności gospodarczej i społecznej Unii Europejskiej, dlatego też idea zrównoważonego rozwoju miast i aglomeracji jest szeroko propagowana na forum wspólnotowym oraz poszczególnych Państw Członkowskich.
Komisja Europejska w „Drugim Raporcie Kohezyjnym" zwróciła uwagę na cztery kluczowe kwestie przemawiające za wdrażaniem programów rewitalizacji:
• różnice w obrębie poszczególnych miast (które często są większe niż różnice pomiędzy regionami w UE);
• presję środowiska (szczególnie ważną w miastach);
• rolę miast jako motoru wzrostu regionów;
• potencjalną rolę średnich i małych miast w osiągnięciu bardziej zrównoważonego i policentrycznego rozwoju w Europie.
Parlament Europejski w swojej rezolucji dotyczącej Inicjatywy Wspólnotowej URBAN II zwrócił natomiast uwagę, iż „położenie znacznego nacisku na potrzebę zintegrowanego podejścia do rozwoju polityki miejskiej jako bieżącej wygląda na jedyną drogę do zaakcentowania problemów gospodarczych, społecznych i środowiskowych w strefach miejskich".
Działanie 3.3 ZPORR „Zdegradowane obszary miejskie, poprzemysłowe i powojskowe" zakłada kompleksowe podejście do kwestii trwałej peryferyzacji obszarów i marginalizacji dużych grup mieszkańców zdegradowanych społecznie i ekonomicznie miast i ich dzielnic poprzez działania inspirujące rozwój nowych funkcji obszarów problemowych oraz przywrócenie terenom zdegradowanym utraconych funkcji społeczno-gospodarczych.

Realizacja programu rewitalizacji ma umożliwić na obszarze miasta:
• poprawę estetyki przestrzeni miejskiej,
• porządkowanie „starej tkanki" urbanistycznej poprzez odpowiednie zabudowanie pustych przestrzeni w harmonii z otoczeniem oraz przystosowanie istniejących obiektów do nowych funkcji handlowo - usługowych, edukacyjnych, turystycznych, kulturalnych,• rewaloryzację obiektów infrastruktury społecznej oraz budynków o wartości architektonicznej i znaczeniu historycznym.